Ужесточение льготной ипотеки в России сорвало планы продаж застройщиков

Ужесточение условий льготной ипотеки сорвало планы продаж у большинства застройщиков жилья. В первом квартале 73% компаний не выполнили план, следует из опроса «Дом.РФ», ВЦИОМ и Института развития строительной отрасли.

Это худший результат за два года.

Падение оказалось особенно резким после сильного конца 2025 года.

В четвертом квартале 87% застройщиков выполнили или перевыполнили план продаж. В «Дом.РФ» связывают такой перепад с завышенными ожиданиями рынка и снижением выдач ипотеки с господдержкой.

Главным фактором стала «семейная ипотека» под 6%.

С февраля Минфин сократил компенсации банкам за выдачу таких кредитов и разрешил семье брать только один льготный заем. До этого муж и жена могли оформить по отдельной «семейной ипотеке».

Перед изменением правил спрос резко вырос. В декабре банки выдали ипотеку на 811 млрд рублей, это третий результат за всю историю рынка. В январе объем выдач достиг рекордных для этого месяца 425 млрд рублей.

Затем спрос просел: в феврале банки выдали 290 млрд рублей, в марте 330 млрд.

Несмотря на слабые продажи, застройщики продолжают строить. В первом квартале 88% компаний выполнили планы по текущим проектам, 57% вывели на рынок новые объекты по плану.

Этот разрыв создает для отрасли новые риски. За первые четыре месяца девелоперы запустили около 14 млн кв. м проектов, на 18% больше, чем годом ранее. Продажи новостроек за тот же период выросли только на 7,5%, до 7,4 млн кв. м.

В «Дом.РФ» считают, что «рынок переходит в фазу проверки спросом». Покупатели уже не забирают весь новый объем жилья автоматически, поэтому «ошибка в локации, цене или структуре продукта становится для девелопера дороже».

Слабый спрос начал давить на цены. В первом квартале новостройки подорожали в среднем на 2,2%, тогда как инфляция за январь-март составила 3%. В реальном выражении жилье подешевело на 0,7%.

Финансовое положение девелоперов тоже ухудшается.

Вице-премьер Марат Хуснуллин говорил, что у отрасли закончился запас прочности, накопленный до середины 2024 года, когда еще действовала массовая льготная ипотека под 8%.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков предупреждал, что из-за нехватки денег на счетах эскроу каждый пятый застройщик может не расплатиться по кредиту.

Опрос показал, что компании чаще сталкиваются с проблемами при получении проектного финансирования.

Большинство по-прежнему получает деньги от банков без серьезных сложностей: 80% по текущим проектам и 71% по новым. Но за квартал эти доли снизились на 14 и 11 процентных пунктов.

По данным ЦБ, лимиты и портфель проектного финансирования продолжают расти. На 1 апреля портфель достиг 11,5 трлн рублей.

При этом директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов допускал, что банки могут недооценивать риски по кредитам застройщикам.

Сами девелоперы готовятся к ухудшению ситуации. Более половины ждут снижения рентабельности и общего спада в отрасли через год. Доля компаний, которые ожидают сокращения портфеля строительства, выросла с 33% до 37%.

ЦМАКП называл строительство зоной острого кризиса. По оценке аналитического центра, с учетом строительного цикла сложный период может растянуться на два-три года.